Is uw aannemingscontract klaar voor de wetswijzigingen op vlak van de voorlopige en definitieve oplevering?
Vanaf 1 september 2027 treden nieuwe regels in werking die een belangrijke impact kunnen hebben op aannemingsovereenkomsten. Het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek brengt meer duidelijkheid over de juridische betekenis van de voorlopige en definitieve oplevering van bouwwerken. Omdat deze opleveringsmomenten een belangrijke rol spelen bij onder meer aanvaarding, aansprakelijkheid en garantie, is het voor aannemers en opdrachtgevers essentieel om hun contracten tijdig te evalueren en waar nodig aan te passen.
In de bouwsector is het al langer een gangbare praktijk om te werken met een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering.
Het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek laat de keuze voor een dubbele oplevering nog steeds aan de contractspartijen over, maar bepaalt voortaan wel de juridische gevolgen van beide opleveringsmomenten wanneer hierover geen uitdrukkelijke afspraken werden gemaakt:
- op het ogenblik van voorlopige oplevering vindt de inontvangstname van het onroerend bouwwerk door de opdrachtgever plaats;
- op het ogenblik van definitieve oplevering vindt de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de opdrachtgever plaats.
Wat is het verschil tussen inontvangstname en aanvaarding?
- Bij de inontvangstname neemt de opdrachtgever de werken materieel in ontvangst. Dit betekent dat hij het bouwwerk in gebruik neemt en vervolgens aandachtig kan nagaan of het bouwwerk ‘op het eerste zicht’ behoorlijk werd uitgevoerd.
- Bij de aanvaarding bevestigt de opdrachtgever dat de werken tijdig werden uitgevoerd en geen conformiteitsgebreken vertonen die bij een aandachtig onderzoek door een voorzichtige en redelijke opdrachtgever in dezelfde omstandigheden konden worden ontdekt.
Belangrijk: het moment van aanvaarding speelt een cruciale rol bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de aannemer en de toepasselijke wettelijke termijnen.
Wat houdt een dubbele oplevering concreet in?
Door de inontvangstname en de aanvaarding van de werken op te splitsen in twee afzonderlijke momenten, ontstaat er tussen beide opleveringen een soort proefperiode. In de praktijk bedraagt deze periode doorgaans één jaar.
Tijdens deze “proefperiode” krijgt de opdrachtgever de gelegenheid om de werken aandachtig te onderzoeken en dient de aannemer de volgende gebreken te verhelpen:
- de gebreken die reeds bij de voorlopige oplevering werden vastgesteld, evenals;
- de conformiteitsgebreken die tijdens de “proefperiode” aan het licht komen en worden gemeld.
Kan de aannemer na de aanvaarding nog aansprakelijk worden gesteld?
Ja. Ook na de aanvaarding kan de aannemer nog worden aangesproken voor conformiteitsgebreken die bij een aandachtig onderzoek door een voorzichtige en redelijke opdrachtgever in dezelfde omstandigheden niet konden worden ontdekt, mits de toepasselijke wettelijke voorwaarden en termijnen worden nageleefd.
Kunnen partijen contractueel van deze regeling afwijken?
Ja. De nieuwe wettelijke regeling is van aanvullend recht. Partijen kunnen dus zelf andere afspraken maken over de juridische gevolgen van beide opleveringsmomenten.
Zo kunnen partijen kiezen voor een dubbele oplevering, maar daarbij overeenkomen dat de voorlopige oplevering als juridische aanvaarding van de werken geldt.
Let wel, ook een dubbele oplevering moet contractueel worden overeengekomen. Bij gebrek aan een dergelijke afspraak vallen de inontvangstname (voor zover van toepassing) en de aanvaarding samen (artikel 7.4.9. §2).
Opgelet: Voor woningbouw die onder de Wet Breyne valt, is en blijft de dubbele oplevering verplicht!
Wat betekent dit voor uw aannemingscontracten?
In functie van uw rol als aannemer of opdrachtgever zal het van belang zijn om de aannemingsovereenkomsten grondig door te nemen en waar nodig aan te passen.
Vooral wanneer u wenst dat de voorlopige oplevering reeds als juridische aanvaarding geldt, moet dit uitdrukkelijk in de overeenkomst worden vastgelegd.
Doet u een beroep op onderaannemers? Zorg er dan ook voor dat de opleveringsregeling in uw onderaannemingsovereenkomsten correct is afgestemd op die van de hoofdaanneming.
Wanneer treden de nieuwe regels in werking?
De nieuwe regels treden op 1 september 2027 in werking en zijn van toepassing op overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten.
Flore Delameilleure