De registratie van een huurovereenkomst
U heeft wellicht reeds gehoord dat huurovereenkomsten soms moeten worden geregistreerd. Maar waarom moet dit en in welke omstandigheden is zo een registratie verplicht. Hoe ga ik daarbij te werk en vooral, waar moet ik – met het oog op registratie – reeds aandacht voor hebben bij het voorafgaande afsluiten van de huurovereenkomst? Een overzicht.
Waarom?
De registratie van een huurovereenkomst heeft als doel het huurcontract een “vaste datum” te geven zodat niemand de datum nog kan betwisten en het huurcontract ook tegenstelbaar wordt aan derde partijen die de gevolgen van het contract zullen moeten respecteren. Dit kan bijvoorbeeld van belang zijn wanneer de verhuurder in slechte financiële papieren zou komen te zitten en diens schuldeisers het verhuurde onroerende goed willen uitwinnen.
De registratie biedt dan ook bescherming voor de huurder omdat naar aanleiding van een eventuele (vrijwillige of gedwongen) verkoop van het verhuurde onroerende goed, de nieuwe eigenaar het geregistreerde contract steeds zal moeten respecteren.
Ook de verhuurder is trouwens gebaat bij de registratie van de huurovereenkomst nu de eigenaar-verhuurder wordt gesanctioneerd indien hij deze registratie achterwege zou laten. In het bijzonder zal de eigenaar-verhuurder bij gebreke aan registratie geen aanspraak kunnen maken op het laten respecteren van de opzegtermijn door de huurder in geval van beëindiging van de huurovereenkomst door deze laatste. Daarnaast zal de eigenaar-verhuurder van een onroerend goed dat deels voor huisvesting en deels voor andere doeleinden wordt gehuurd ingevolge registratie vermijden dat de eigenaar wordt belast op basis van het totaalbedrag van de netto huurinkomsten.
Wie en wanneer?
De registratie van huurovereenkomsten is een verplichting voor de eigenaar-verhuurder van een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor de huisvesting van een gezin of van één persoon. Deze registratie moet geschieden binnen de twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst. Ook de huurder kan deze overeenkomst laten registreren (omwille van de redenen hiervoor kan zulks immers nut hebben), maar is daartoe niet verplicht.
Voor onroerende goederen die niet uitsluitend bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of één persoon (huis met winkel/kantoor voor beroepsdoeleinden/handelszaak/bedrijfsgebouw/terrein/parkeerruimte/…) moet ofwel de eigenaar-verhuurder ofwel de huurder de huurovereenkomst laten registreren binnen de vier maanden na registratie.
Van registratie zijn uitgesloten de huurovereenkomsten betreffende studentenkamers of een tweede verblijf.
Wat wordt geregistreerd?
Bij deze registratie van een huurovereenkomst worden door het bevoegde kantoor Rechtszekerheid de belangrijkste gegevens uit de schriftelijke huurovereenkomst opgenomen in een register. Opgepast, de huurovereenkomst kan ook volgen uit een contract van onderverhuring of een contract van overdracht van huur.
Er wordt gewerkt met een vast model van registratieformulier dat recent werd vernieuwd ingevolge de wet van 11 juni 2020 houdende verdere modernisering van de registratie van de huurovereenkomsten.
Voormelde wet voorziet thans in de vereiste rechtsgrond om in voornoemde registratieformulieren een vakje te voorzien voor het ondernemings- of Rijksregisternummer van de huurder of verhuurder zodat er geen twijfel kan rijzen over enerzijds wie de overeenkomst laat registreren en anderzijds wie de eventuele registratierechten dient te voldoen. Voorheen was zulks niet steeds duidelijk. De wet van 11 juni 2020 werd op 19 juni 2020 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en is op 29 juni 2020 in werking getreden.
U zal bij het afsluiten van de huurovereenkomst dan ook oog hebben voor:
- Bij natuurlijke personen huurder(s)/verhuurder(s): telkens de voornaam, naam, geboortedatum, geboorteplaats, rijksregisternummer en adres;
- Bij rechtspersonen huurder(s)/verhuurder(s): telkens de maatschappelijke benaming, het ondernemingsnummer, het adres van de maatschappelijke zetel;
- Het adres en de beschrijving van het gehuurde goed (zo precies mogelijk) en bij voorkeur de kadastrale gegevens;
- de bestemming van het goed;
- De datum waarop de huur ingaat;
- De duur van de overeenkomst
- De huurprijs (huur en lasten);
- De datum waarop het contract werd ondertekend;
- De handtekeningen van de huurder(s)/verhuurder(s).
Bij de registratie zal u eveneens een kopie van de huurovereenkomst en desgevallend van de plaatsbeschrijving moeten overmaken.
Let wel, naast voormelde aandachtspunten in het kader van de registratie zal u uiteraard ook aandacht moeten hebben om geen verouderde modellen van het internet te plukken die bijvoorbeeld geen rekening houden met verplicht te voegen bijlagen zoals het KB van 08.07.1997 en de bijlage van het KB van 4 mei 2007.
Voorts zal het nuttig zijn om afspraken rond de huurwaarborg, de plaatsbeschrijving, betalingstermijnen, sanctie laattijdige betaling, het huisreglement bij appartementen, wijze van communicatie, berekening van de lasten, indexatie, duur en opzegmodaliteiten, ...
Hoe?
Deze registratie kan ofwel online gebeuren via MyRent ofwel kunt u in persoon (of via de post) een papieren versie van uw overeenkomst ter registratie aanbieden bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid.
Het bevoegde kantoor Rechtszekerheid kan u terugvinden via deze link.
Kostprijs ?
De registratie van een huurcontract is gratis wanneer het gaat om een gebouw dat uitsluitend bestemd is voor bewoning. De andere types huurcontracten zijn betalend.