Prime Advice for Excellent Performance.

E-News

18 december 2016

Oppassen geblazen wanneer u een onroerend goed (ver)koopt via een publieke veilingsite!

In een recent arrest van het Hof van Cassatie van 9 juni 2016 werd de geldigheid van de verkoop van onroerende goederen via publieke veilingsites afgetoetst aan het wettelijk monopolie van notarissen.

De eigenaar van een onroerend goed gelegen te Oostende bood dit onroerend goed via een publieke veilingsite te koop aan. Een virtueel bijeengebracht publiek had alzo de mogelijkheid om concurrentiële biedingen te doen (waarbij het openingsbod vast bepaald was), waarna het pand uiteindelijk aan de hoogste bieder zou worden toegewezen die dan een formele koopbevestiging zou toegestuurd krijgen. Biedingen kunnen evenwel niet door om het even wie uitgebracht worden via het veilingsysteem dat het kwestieuze zakenkantoor (dat geen notariskantoor is) gebruikte:  geïnteresseerden dienden zich eerst te registreren.

De geldigheid van de alzo tot stand gekomen verkoopovereenkomst met de hoogste bieder werd navolgend door deze laatste in rechte aangevochten, hetgeen uiteindelijk leidde tot een procedure voor het Hof van Cassatie. Het hoogste Belgische rechtscollege oordeelde in juni van dit jaar dat de het Hof van Beroep te Gent terecht had geoordeeld dat deze koopovereenkomst absoluut nietig is, zodat de koopovereenkomst wordt geacht nooit bestaan te hebben en het betaalde voorschot (gelijk aan 10% van de koopprijs) terugbetaald moet worden aan de koper.

De reden van deze nietigheid is gestoeld op de wet van 16 maart 1803 op het notarisambt. Volgens deze wet zijn in beginsel alleen notarissen bevoegd om onroerende goederen openbaar te verkopen. Het Hof van Cassatie preciseert dat een "openbare verkoop" in de zin van deze wet (die dus onder he wettelijk monopolie van de notarissen valt) een "verkoop is waarbij (i) een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, (ii) waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan, en (iii) waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden".

Voormelde koopovereenkomst die tot stand is gekomen via een publieke veilingsite voldoet aan deze omschrijving en is dus een dergelijke "openbare verkoop", zodat deze dan ook in strijd is met de exclusieve bevoegdheid (wettelijk monopolie) van notarissen, en bijgevolg nietig is. Dat  een geïnteresseerde zich eerst dient te registreren vooraleer een bod te kunnen uitbrengen, ontneemt niets aan het openbaar karakter van de verkoop, aldus het Hof: het pand wordt via het internet aangeboden aan iedereen en derhalve via een openbare verkoop.

Onroerende goederen kunnen via een publieke veilingsite openbaar verkocht worden, maar dit moet dan wel gebeuren door een notaris, en niet door een gespecialiseerd veilinghuis in de privésector. Zoniet is de verkoop niet geldig en wordt deze geacht nooit bestaan te hebben.

Justine Kindt

Recent nieuws